l'Association Foncière Urbaine Libre  est une association syndicale libre de propriétaires (ASL). Créée par la loi du 30 décembre 1967, modifiée en 1985, l'AFUL est soumise aux dispositions prévues par l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et par les articles L322-1 à L322-11 du Code de l'Urbanisme. L'AFUL gère des ouvrages communs à plusieurs propriétaires, par exemple la voierie, le chauffage collectif, les espaces verts…

L'AFUL regroupe des propriétaires et ne relève pas des règles applicables aux copropriétés.

l'Association Syndicale Libre (ASL), est une association regroupant des propriétaires. Son rôle est de gérer et d'entretenir des biens ou équipements à usage commun des propriétaires. L'ASL est le plus souvent mise en place pour gérer les équipements communs (piscine, tennis, salle de sport…) de lotissements pavillonnaires ou de grands ensembles immobiliers, qui sont par ailleurs organisés, chacun, en copropriété. L'ASL est actuellement régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. Sa constitution et ses statuts sont enregistrés à la préfecture de son siège social.

Lorsque le syndicat de copropriétaires est confronté à de graves problèmes financiers ou qu'il ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble, le juge désigne un administrateur provisoire chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il détient les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l'assemblée générale (sauf certaines décisions telles que les cessions de parties communes ou encore la modification du règlement de copropriété). Le juge choisit généralement l'administrateur provisoire parmi les administrateurs judiciaires de la juridiction.

Les clés de répartition définissent le partage des charges entre les lots, au prorata des tantièmes qui sont affectés d'après l'état descriptif de division défini au règlement de copropriété. On distingue les charges générales qui sont réparties sur l'ensemble des lots et les charges spéciales qui ne sont réparties qu'entre les lots en ayant l'usage (ex Bâtiment, ascenseurs). Les clés de répartition seront donc différentes sur ces différents postes (par exemple pour un ascenseur, il est usuel que le nombre de tantièmes augmente avec l'étage et donc le taux d'utilisation supposé).

Lettre adressée à tous les copropriétaires pour les inviter à participer à une Assemblée Générale du syndicat.

Cette convocation est valablement faite par LRAR classique, lettre recommandée électronique ou remise en main propre contre décharge, à chaque copropriétaire, au moins 21 jours francs avant la date tenue de l'AG. Ce délai s'impose à toutes les copropriétés même si leur règlement de copropriété prévoit un délai inférieur.

A noter : désormais, l'envoi de la convocation par lettre recommandée électronique est obligatoire, sauf si le copropriétaire demande expressément au syndic d'envoyer des courriers recommandés papier.

La convocation est accompagnée de l'ordre du jour, de la présentation des comptes et budgets, du projet des résolutions, d'un formulaire de pouvoir de représentation, d'un formulaire de vote par correspondance et de tous documents complémentaires utiles à l'analyse des résolutions présentées : ex. rapport du Conseil syndical, devis des travaux, projets de contrats d'entreprise et de syndic, présentation de projets.

Immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

La description de la copropriété, des parties communes et privatives et leur répartition en lots (état descriptif de division) est incluse dans le Règlement de copropriété. La copropriété est représentée par le syndicat des copropriétaires, qui a la personnalité civile et est enregistré au registre national des copropriétés.

Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes, organisme public chargé de veiller de façon générale à la régulation concurrentielle des marchés et la protection économique des consommateurs. 

La loi Macron du 6 août 2015 a attribué des prérogatives particulières à la DGCCRF pour rechercher et constater les infractions en matière de contrat et rémunération des syndics.

Règles d'usage d'un immeuble (ce à quoi il doit servir), restriction aux droits des copropriétaires définis par le règlement de copropriété (ex. immeuble à usage exclusif d'habitation).

Document établi par le syndic à la demande du notaire lors du projet de vente d'un lot privatif.

Cet état précise la situation comptable du vendeur vis-à-vis de la copropriété (dettes ou crédits), la situation de la copropriété et des informations à transmettre à l'acquéreur sur les avances et charges à acquitter pour le ou les lots concernés.

L'établissement de l'état daté donne lieu à une rémunération du syndic plafonnée à 380 € et supporté par le copropriétaire vendeur.

Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat de copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la gestion de la copropriété ou rencontrer de graves difficultés financières. C'est le cas si le syndicat n'est pas en mesure d'assurer l'entretien de l'immeuble ou de réaliser des travaux importants ou encore de garantir la sécurité.

L'état de carence est prononcée par ordonnance du juge. Cette décision entraîne l'expropriation de l'ensemble des copropriétaires.

Liste intégrée ou annexée au Règlement de copropriété précisant les règles de répartition des charges et l'identification des lots privatifs et pour chacun d'eux, son numéro, sa description, son usage, et les tantièmes de répartition des charges communes s'y rapportant.

Document établi par le syndic ayant pour objet d'informer les copropriétaires du fonctionnement de la copropriété. La fiche comprend les informations suivantes : identification de la copropriété et du syndic, organisation juridique, caractéristiques techniques, équipements et caractéristiques financières. Elle est obligatoire dans toutes les copropriétés et doit être mise à jour tous les ans par le syndic. Lors de la vente d'un lot, une copie de la fiche synthétique doit être annexée à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte de vente.

Ce fichier tenu par le service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques), recense par immeuble : la liste des copropriétaires, les actes de vente, les règlements de copropriété et leurs modificatifs, les hypothèques existantes.

Les copropriétés ont l'obligation d'être immatriculées auprès du Registre National des Copropriétés. L'immatriculation se fait par voie dématérialisée. Chaque année, le représentant légal de la copropriété doit actualiser les informations détenues dans le registre.

Lot affecté au logement ou au commerce par opposition aux lots secondaires (cave, garage, cellier...).

Généralement l'évaluation de l'importance d'une copropriété prend comme référence le nombre de lots principaux et non le nombre total de lots avec lots secondaires.

Dans une copropriété, élément unitaire et indivisible identifié par un n° dans l'état de division, inscrit au règlement de copropriété.

Il peut correspondre à un logement ou un local commercial mais aussi à des annexes telles que caves, garages, cellier,...

A chaque lot sont affectés des tantièmes de charges dans les différentes clés de répartition (charges générales, bâtiment, chauffage,…).

Chaque lot privatif est détenu par un copropriétaire.

Si une décision n'est pas votée à la majorité 26 (majorité de tous les copropriétaires présents, représentés et absents détenant les deux tiers des voix) mais qu'elle recueille au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée générale procède à un second vote immédiat à la majorité absolue.

Vote d'une résolution : Majorité des présents et représentés. Ne sont prises en compte que les voix exprimées pour ou contre la résolution. L'abstention est sans effet (exemple : si 800 millièmes sont présents ou représentés, 300 votent pour, 200 votent contre et 300 s'abstiennent, la résolution est adoptée).

Il s'agit de la majorité de droit commun, elle trouvera à s'appliquer à toutes les résolutions non définies spécifiquement comme relevant des articles 25 ou 26 de la Loi du 10 juillet 1965. La majorité simple est notamment applicable pour tous les actes de gestion courante (adoption du budget prévisionnel, approbation des comptes, travaux d'entretien ...).

Vote d'une résolution : Majorité des voix de tous les copropriétaires qu'ils soient présents ou non. Le nombre de voix favorables doit être supérieur au nombre de voix contre, des abstentions et des absents pour adopter une résolution.

Les décisions devant être votées à cette majorité concernent essentiellement (liste non exhaustive) :

• La possibilité de déléguer une décision relevant de la majorité 24;
• L'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes;
• La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
• Les travaux d'économie d'énergie, de réduction des émissions de gaz à effet de serre  ;
• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
• L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
• L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules ;
• L'installation de compteurs d'eau froide individuels ;
• L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.

Lorsque la résolution n'a pas atteint la majorité absolue prévue à l'article 25, si la décision recueille le tiers des voix, il est possible de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple.

Si la décision ne recueille pas le tiers des voix, il sera possible de procéder à un second vote.

Majorité nécessitant la réalisation de deux conditions cumulatives :

• Votes favorables représentant les 2/3 des tantièmes de tous les copropriétaires
• Votes favorables représentant plus de 50 % des copropriétaires.

Ces résolutions concernent les décisions importantes de la copropriété, notamment :

• Des cessions de parties communes,
• La modification des articles du règlement de copropriété relatifs à la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes,
• Les modalités d'ouverture des portes d'accès des immeubles,
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat.

Expression de la quote-part des parties communes attribuée à un lot par l'état de division, dans le cas d'une répartition globale de 1 000 parts.

Transfert de propriété d'un bien (lot en copropriété).

Ce peut être une vente (mutation à tire onéreux), un héritage ou une donation (mutation à titre gratuit).

L'opération de mutation (état daté, frais administratifs) est généralement le fait générateur de prestations complémentaires du syndic définies par le contrat de syndic et mises à la charge du vendeur.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Les charges d'entretien des parties communes sont réparties entre eux selon les tantièmes définies par l'état descriptif de division. 

Exemple de parties communes : structure et réseaux généraux, façade, toiture, jardin, hall d'entrée, paliers et escaliers, loge du gardien mais aussi les équipements communs : chaudières, ascenseurs, antennes de télévision, ventilation,…

Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires mais sont affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot privatif.

Ce peut être le cas de toits terrasses, balcons, loggias, rez-de-jardin.

Dans ce cas les charges d'entretien afférentes pourront être partagées entre la copropriété et le copropriétaire (sur réfection étanchéité balcon, le revêtement est imputé au copropriétaire).

Dans une copropriété, logements, locaux commerciaux et locaux annexes affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Ils sont identifiés comme des lots privatifs dans l'état de division inclus dans le Règlement de copropriété.

Il s'agit de la part qui revient à chacun dans une répartition d'une somme. Dans les copropriétés, la quote-part des charges payées par un copropriétaire est déterminée par le nombre de tantièmes attachés au lot qu'il possède.

Cette quote-part correspond aussi au nombre de voix dont dispose le copropriétaire lors des votes d'assemblée générale.

Le registre, tenu par l'Anah (Agence nationale de l'habitat), permet de procéder en ligne à l'immatriculation d'une copropriété par son représentant légal ou par un notaire, et d'accéder à un annuaire et à des données statistiques. Il vise à recenser les copropriétés à usage d'habitation.

Le registre doit être actualisé annuellement par le syndic. cette actualisation permet la génération de la fiche synthétique.

Ce document, établi lors de la constitution de la copropriété fournit la description de chacun de ses composants, (parties communes ou privatives) dans leur consistance, les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes et inclus généralement l'état de division précisant les quotes-parts de répartition des charges communes par lot.

Le règlement de copropriété est obligatoire et doit être enregistré au service de la publicité foncière afin d'être opposable à tous.

Le principe de scission de copropriété est simple : diviser une copropriété existante en retirant de celle-ci un, ou plusieurs bâtiments, afin d'en faciliter leur gestion.

Les copropriétés divisées peuvent devenir de propriétés uniques, indépendantes ou une toute nouvelle copropriété, de taille plus restreinte. À la base, la scission n'était réservée qu'aux copropriétés incluant plusieurs bâtiments et à la division du sol possible. La loi Alur, du 24 mars 2014, a étendu cette possibilité jusqu'à tous les ensembles immobiliers complexes, qui peuvent dès lors être divisés en volume.

La collectivité des copropriétaires constitue un syndicat doté de la personnalité civile et immatriculé au Registre National des Copropriétés. Il est chargé d'administrer et d'entretenir les parties communes et équipements communs de la copropriété.

Dans une copropriété, le nombre de tantièmes attribué à chaque lot dans l'état de division, correspond à sa quote-part dans la répartition des charges totales. Selon le nombre de lots et la précision des calculs le terme générique de tantième peut être exprimé en centième, millième ou dix-millième.

La participation du lot aux charges sera calculée en proportion de son nombre de tantièmes par rapport au nombre total de tantièmes de la copropriété (Exemple : le propriétaire d'un lot représentant 60 tantièmes sur un total de 1000, règlera 60/1000° des charges à répartir).

Les droits de vote du copropriétaire correspondent aux tantièmes de ses lots.

La division en volumes est une technique juridique qui consiste à diviser la propriété d'un immeuble en fractions privatives distinctes, sur le plan horizontal ou vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus ou en dessous du sol naturel, sans qu'il y ait de parties communes.

La division en volumes est utilisée pour les ensembles immobiliers complexes, ceux composés de plusieurs bâtiments groupés ou distincts sur une seule dalle porteuse et entrecoupés au rez-de-chaussée par des voies ou espaces ouverts au public, pour lesquels le statut de la copropriété se révèle mal adapté.

Elle est également utilisée en cas de cohabitation entre le domaine public et le domaine privé sur une même assiette foncière : le statut de la copropriété se révèle alors inapplicable car il est incompatible avec le régime de la domanialité publique.