Lorsque le syndicat de copropriétaires est confronté à de graves problèmes financiers ou qu'il ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble, le juge désigne un administrateur provisoire chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il détient les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l'assemblée générale (sauf certaines décisions telles que les cessions de parties communes ou encore la modification du règlement de copropriété). Le juge choisit généralement l'administrateur provisoire parmi les administrateurs judiciaires de la juridiction.

Une copropriété est déclarée " fragile" si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (ou 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots).  Le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.

Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat de copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la gestion de la copropriété ou rencontrer de graves difficultés financières. C'est le cas si le syndicat n'est pas en mesure d'assurer l'entretien de l'immeuble ou de réaliser des travaux importants ou encore de garantir la sécurité.

L'état de carence est prononcée par ordonnance du juge. Cette décision entraîne l'expropriation de l'ensemble des copropriétaires.

Lorsqu'une copropriété rencontre des difficultés : à réaliser les travaux nécessaires à l'entretien des parties communes, présente une situation financière dégradée, a un fonctionnement qui dysfonctionne etc., les collectivités (ville, métropole, département, région) peuvent mettre un œuvre une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat en partenariat avec l'Etat et l'Anah afin d'aider au redressement de la situation.

Une OPAH dure généralement 5 ans.

Lorsqu'une copropriété rencontre des grandes difficultés : à réaliser les travaux nécessaires à l'entretien des parties communes, présente une situation financière dégradée, a un fonctionnement qui dysfonctionne etc., l'Etat et les collectivités (ville, métropole, département, région) peuvent décider en partenariat avec l'Anah, la mise en place d'un plan de sauvegarde d'aider au redressement de la situation.

Le plan de sauvegarde est décidé par arrêté préfectoral.

Procédure de vente aux enchères des lots d'un copropriétaire défaillant.

La saisie immobilière est votée par l'assemblée générale lorsque les autres actions de recouvrement ont échoué. Sur la base de cette décision, le juge est saisi pour confirmer la vente par adjudication des lots.

La copropriété va pouvoir recouvrer tout ou partie des sommes dues par le copropriétaire sur le prix de la vente.

Le niveau d'impayés à partir duquel le syndic doit alerter et saisir le tribunal pour la nomination d'un mandataire ad' hoc est de 25% pour les copropriétés de moins de 200 lots et de 15% pour les autres.

Calculé en fin d'exercice au niveau syndicat, le taux d'impayés est le ratio entre le montant global des créances copropriétaires divisé par le total des sommes appelées aux copropriétaires au cours de l'exercice.

Nombre de copropriétaires défaillants / nombre de copropriétaires exprime la répartition des créances. Plus il est important plus la maîtrise des impayés sera délicate.

Sommes encaissées / sommes appelées au cours de l'exercice, permet d'apprécier la tendance et l'effet des mesures de recouvrement. Il est favorable s'il est > 100 % mais inquiétant si < 90%.

La situation de trésorerie correspond à l'analyse des créances et des dettes de la copropriété afin de déterminer le montant des disponibilités.